LA PROPOSTA D’ACQUISTO

14 Passi per seguirti nella tua proposta

Certo, sei libero di farlo, ma…ATTENZIONE AI PASSI FALSI perché dopo non si potrà tornare più indietro ed i problemi potranno essere tanti.
Come puoi immaginare il primo consiglio che ti diamo è quello di pensarci bene e nel dubbio venire da noi, dove troverai professionalità, competenza e puntualità, oppure di rivolgerti alla tua agenzia di fiducia, ma se pensi di farcela da solo allora permettici di darti alcuni consigli riguardanti le verifiche che devi fare prima di firmare la proposta di acquisto.

Entriamo nel dettaglio:

  1. Per prima cosa devi farti dare da colui che si presenta come proprietario dell’immobile che vorresti acquistare il titolo di provenienza, che può essere un rogito, una successione o una donazione, accompagnato da un suo documento personale.

  2. A questo punto si necessita una verifica in Conservatoria (oggi denominato Ufficio di pubblicità immobiliare) per verificare che non vi siano trascrizioni successive.

  3. Devi capire se la superficie indicata dal venditore riguarda la superficie calpestabile o quella commerciale. La differenza non è trascurabile. Per una verifica fai riferimento alle istruzioni.
    dell’Agenzia del Territorio, banca dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) “Istruzioni per la determinazione della consistenza degli immobili per la rilevazione dei dati dell’Osservatorio del mercato Immobiliare”.

  4. Nel caso che il titolo provenga da una donazione o se nei venti anni precedenti risulta esserci stata una donazione bisogna verificare che dalla data della donazione siano passati venti anni e che il donante sia deceduto da oltre dieci anni.

  5. Fai una verifica urbanistica e catastale, a tal fine è bene incaricare un tecnico (geometra, ingegnere o architetto). Il tecnico verificherà se lo stato di fatto è conforme sia alle planimetrie depositate in catasto che a quelle estraibili dall’archivio comunale. In caso di difformità sanabili il proprietario dovrà procedere di conseguenza alla sistemazione delle difformità. Se la difformità non risulta sanabile ed è impossibile la sua eliminazione dovrai ritornare sui tuoi passi abbandonando quell’immobile. Da ciò puoi capire l’importanza di queste verifiche.

  6. Nel caso che le precedenti verifiche abbiano dato esito positivo e vai avanti sempre più deciso per l’acquisto dell’appartamento un’altra informazione che dovrai chiedere al proprietario è lo stato degli impianti. Infatti, è importante sapere se gli impianti sono o non sono a norma. Il fatto che non siano a norma non pregiudica la vendita ma è bene che tu lo sappia per regolarti sull’offerta economica che dovrà tenere conto dell’eventuali spese a cui andrai incontro per la successiva messa a norma. Se il proprietario dichiara impianti a norma allora ti dovrà consegnare anche le relative documentazioni di conformità.

  7. Un altro documento che dovrai richiedere al proprietario è l’APE ossia l’attestato di prestazione energetica redatto da un tecnico abilitato. Detto certificato, dal quale emerge la classe energetica di appartenenza dell’unità immobiliare e quindi il consumo energetico verrà chiesto obbligatoriamente dal notaio in fase di rogito.

  8. Ora è il momento della liberatoria dell’Amministratore del Condominio, ossia lo stato dei pagamenti delle quote condominiali da parte del venditore con la dichiarazione dell’Amministratore che le spese del venditore risultano saldate fino alla quota dovuta al giorno del passaggio di proprietà. È bene che il venditore abbia saldato ogni debito con il Condominio in quanto la legge vigente prevede una responsabilità solidale dell’acquirente con il venditore nei confronti del condominio anche per le spese da quest’ultimo non pagate.

  9. Altra verifica da fare riguarda la presenza o meno di ipoteche. Devi sapere che esistono ipoteche di diverso tipo, volontarie, legali, giudiziali. In caso di presenza di una ipoteca e sai come proseguire bene in caso contrario devi avere l’aiuto di chi può consigliarti come procedere per evitare spiacevoli situazioni future.

  10. Nel caso di presenza di un residuo mutuo e quindi di una ipoteca volontaria ancora presente bisognerà concordare con il proprietario se provvederà lui stesso all’estinzione del mutuo antecedentemente al rogito o se si procederà ad un accordo con la banca e quindi ad un pagamento al venditore inferiore che tenga conto della parte di mutuo residuo.

  11. Devi prestare la massima attenzione nel caso che il venditore sia un soggetto fallibile in quanto con un’azione di revocatoria dell’atto di vendita da parte di eventuali creditori del venditore puoi vederti tolto l’immobile acquistato diventando tu nuovo creditore del proprietario venditore dell’immobile.

  12. È bene sapere che se il venditore è un’impresa costruttrice la stessa, per legge (n.112 del 2005), deve rilasciare una fideiussione che ti garantisca in caso di fallimento.

  13. Verificare se l’immobile sia soggetto a vincoli o ricada in zona vincolata in quanto ciò potrebbe comportare eventuali problematiche in caso di una successiva fase di lavori di ristrutturazione che volessi eseguire.

  14. Se l’immobile che vorrai acquistare è stato realizzato in edilizia agevolata (ex lege n.167/62) in forza di convenzione stipulata tra il costruttore e l’Amministrazione Comunale devi fare molta attenzione in quanto la Corte di Cassazione con la sentenza n. 18135 del 16.09.2015 ha distinto, ai sensi dell’art. 35 della legge 865/71, due ipotesi: a) Edilizia agevolata e convenzionata ex artt. 7 e 8 Legge 10/1977; b) Edilizia agevolata e convenzionata ex art. 35 legge 865/1971.
    Solo per gli immobili di edilizia agevolata e convenzionata ex artt. 7 e 8 legge 10/1977 non vi è l’obbligo, per i successivi venditori, di rispettare il prezzo stabilito dalla convenzione in quanto l’unico a rispettare il prezzo vincolato è solo il costruttore. Per gli immobili di edilizia agevolata e convenzionata ex art. 35 legge n. 865/1971 invece, secondo la Corte di Cassazione il vincolo si estende anche ai successivi venditori. È possibile affrancare gli immobili dal vincolo solo con apposita convenzione stipulata a richiesta del singolo proprietario pagando un prezzo di affrancazione. Come puoi capire devi verificare che il tuo immobile sia senza vincoli.

Se dopo questi 14 passi ti sei scoraggiato, passa in agenzia, anche solo per un consulto, sapremo come aiutarti 

UMBERTO PETROSELLI

LA PROPOSTA DI ACQUISTO

 

COME STIMARE IL REALE PREZZO DEL TUO IMMOBILE

Consigli pratici per una compravendita

Per poter attribuire un valore al nostro immobile ci viene in aiuto l’Estimo che è quella disciplina che fornisce gli strumenti metodologici per dare un giudizio di valore di un bene.
Qui non vogliamo fare una lezione di Estimo ma dare soltanto alcuni consigli pratici per arrivare più vicino possibile a determinare il più probabile valore che potrebbe essere attribuito al nostro immobile in una contrattazione di compravendita. E quindi fare una richiesta giusta che ci permetterà di vendere bene e prima il nostro immobile.

 

DIFFERENZA TRA VALORE E PREZZO

Abbiamo parlato di valore per distinguerlo dal prezzo. Infatti, il valore è una cifra che scaturisce da un giudizio, ossia è quella cifra che il perito estimatore ritiene congrua per quel bene in quel momento, ma che può variare nel tempo e nel luogo. Quindi per uno stesso bene possiamo avere diversi valori attribuiti da periti diversi, mentre il prezzo che è la quantità di denaro effettivamente pagata per un determinato bene è un dato certo ed è uno solo, invariabile nel tempo e nel luogo.
Quindi, attenzione, quando, da soli ed inesperti di stime, attribuiamo un valore al nostro immobile andando a esaminare le richieste pubblicizzate sui giornali o portali immobiliari per appartamenti ubicati in zona e che tra l’altro non conosciamo nei particolari, dobbiamo sapere che quelle richieste in denaro non sono i prezzi effettivamente pagati per quegli immobili ma sono solo le cifre che i proprietari vorrebbero raggiungere. Non si tratta quindi di parametri comparabili. A spanne e senza alcun valore scientifico si può dire che quegli immobili presi a paragone verranno venduti ad un prezzo del 15 - 20% in meno di quanto era stato richiesto.
Queste premesse sono necessarie per far capire che attribuire un valore ad un bene immobile non è una cosa da poter fare in quattro e quattr’otto, cosa che molte agenzie non professionali fanno mandando allo sbaraglio giovani inesperti, privi delle basilari nozioni estimative, ma in cambio con un grosso nodo alla cravatta…

 

L'ANALISI

Valutare in modo professionale un’abitazione, significa effettuare un’analisi specifica di mercato sulla stessa prendendo in considerazione il grado di finitura, l’età, il contesto, la vicinanza ai servizi e tutti quei fattori che incidono realmente sul proprio valore, oltre ovviamente all’esatto calcolo della superficie commerciale ed ai vari necessari controlli, quali quello urbanistico e catastale, dell’atto di provenienza della casa, la verifica di eventuali ipoteche, di vincoli o servitù, oltre al controllo della certificazione energetica. Tutte cose che soltanto un professionista serio e con esperienza può svolgere con la certezza di un buon risultato.
Oggi siamo in un momento più difficile che mai per l’immobiliare, se si fa una cattiva valutazione immettendo sul mercato un immobile con una valutazione eccessiva il rischio è che non si venderà mai.
Non di rado capitano in agenzia persone che dopo anni di tentativi di vendita del loro appartamento vengono da noi ormai esauste, il problema è che la loro richiesta era fuori mercato e non sarebbero mai riusciti a venderlo con la richiesta da loro avanzata. Di recente un cliente ha confessato che se avesse accettato una proposta un anno fa avrebbe venduto ad un prezzo superiore a quello di oggi.

 

IL METODO

Il metodo di stima si basa prima di tutto su un confronto del bene da stimare con altri analoghi, simili o uguali, dei quali siano conosciuti i dati economici di mercato (prezzi di compravendita e/o canoni di locazione), e l’aspetto economico o criterio di stima, nel nostro caso di compravendita è il valore di mercato, ossia il più probabile prezzo attribuito al bene in una libera contrattazione di mercato.
Per poter confrontare il nostro bene con beni simili dobbiamo per prima cosa fare l’analisi del bene da stimare e delle sue caratteristiche intrinseche ed estrinseche. Mediante il confronto con beni simili arriviamo ad un valore ordinario del bene, ossia ad un valore provvisorio basato sulle caratteristiche rappresentative del gruppo di beni nel quale abbiamo inserito anche il nostro bene.  Da questo valore provvisorio dobbiamo arrivare a quello definitivo tenendo conto di tutte le caratteristiche specifiche del bene che lo differenziano, in positivo od in negativo, dai beni del gruppo di appartenenza. Le differenze possono consistere in comodi o scomodi, aggiunte e detrazioni.

  • I comodi e gli scomodi  sono caratteristiche  non direttamente valutabili in moneta  come per esempio una posizione favorevole, la distribuzione e la dimensione dei vani, la vista , la luminosità, l’esposizione, la facilità di trovare parcheggio, vicinanza di scuole e servizi, presenza dell’ascensore, ecc., mentre gli scomodi  sono i caratteri opposti, per esempio un piano abitativo basso, lo scarso senso civico e l’insicurezza urbana di un quartiere, cattiva manutenzione, un condominio con vari contenziosi, spese condominiali alte ecc. In caso di comodi o scomodi bisogna fare una correzione con una variazione percentuale del valore ordinario, o utilizzare per alcune caratteristiche dei coefficienti di differenziazione, come per esempio in relazione alla caratteristica del piano di un condominio avendo attribuito il valore unitario ai piani intermedi (dal secondo al penultimo) in considerazione del fatto che, statisticamente, la maggior parte degli immobili in condominio si trova nei piani intermedi e quindi il prezzo a mq. di zona si riferisce ad immobili in quelle condizioni, se l’appartamento è ad un piano diverso da quello ordinario bisognerà apportare una correzione con questi valori (superattico 1,1-1,2 - ultimo piano ed attico 1,05 – primo piano 0,95 – piano terra 0,90 – semi-interrato 0,75).
  • Le caratteristiche straordinarie valutabili in moneta incidendo, in positivo o negativo, sul valore ordinario sono le aggiunte e le detrazioni.
    Le aggiunte sono quelle caratteristiche positive che risultano in più rispetto alla media (posto auto, cantina, soffitta, terrazzo, migliori rifiniture, migliore stato di manutenzione, presenza di impianti particolari rispetto alla media, mobili ed arredi, giardini ecc.)
    Le detrazioni sono ovviamente i caratteri opposti mancanti rispetto alla media (impianti non a norma, stato di conservazione inferiore alla media, ecc.)
    La valutazione delle aggiunte e detrazioni avviene a seguito di stima dei costi. In conclusione, bisogna tener presente che il nostro immobile è in competizione con altri simili nella stessa zona. Per ridurre i tempi di vendita ed evitare di vedere svalutare ancora di più il valore del proprio immobile utilizziamo un software che ci permette di comparare il tuo immobile con immobili simili dei quali conosciamo il reale prezzo di rogito avendo la possibilità di estrapolare l’atto notarile.

 

Troppe volte abbiamo sentito dire da alcuni clienti “io vendo ma non svendo” senza sapere che aver attribuito un valore fuori mercato non comporta altro che quell’immobile non si venderà e che quindi si svaluterà da solo.
Se volete vendere il prima possibile ma avete paura di fare degli errori contattateci per una consulenza gratuita.

UMBERTO PETROSELLI

come stimare prezzo immobile

SAI QUALI SPESE DEVI AFFRONTARE PER L’ACQUISTO DI CASA?

PICCOLA GUIDA al risparmio

Oltre al prezzo per l’acquisto dell’appartamento ci sono altre spese delle quali devi tenerne conto per non rimanere senza soldi e con molti problemi. Per prima cosa devi sapere che andrai a pagare le imposte, che si differenziano in base a vari parametri.
I parametri sono diversi se la casa che stai per comprare è la prima o no, e se la stai acquistando da un privato o da un’impresa, ed in quest’ultimo caso se l’acquisti entro 5 anni dal termine dei lavori o trascorsi i 5 anni.
Bene, cerchiamo di chiarire in maniera semplice il CALCOLO DELLE IMPOSTE nei vari casi che si possono presentare.

 

CASO IN CUI IL VENDITORE È UN PRIVATO O UN’IMPRESA che vende dopo cinque anni dall’ultimazione dei lavori

A) E tu acquisti la tua prima casa non di lusso:

Pagherai:

  • L’imposta di registro pari al 2% sul valore catastale dell’immobile e non sul prezzo che pagherai per l’acquisto (poi vedremo come si calcola il valore catastale)
  • L’imposta ipotecaria fissa di 50 euro
  • L’imposta catastale fissa di 50 euro

B) E tu acquisti la tua prima casa di lusso o non prima casa:

Pagherai:

  • L’imposta di registro pari al 9% sul valore catastale dell’immobile e non sul prezzo che pagherai per l’acquisto (poi vedremo come si calcola il valore catastale)
  • L’imposta ipotecaria fissa di 50 euro
  • L’imposta catastale fissa di 50 euro

 

CASO IN CUI IL VENDITORE È UN’IMPRESA che vende nei primi 5 anni dall’ ultimazione dei lavori

C) E tu acquisti la tua prima casa non di lusso:

Pagherai:

  • L’IVA sull’acquisto del 4%
  • L’imposta di registro fissa di 200 euro
  • L’imposta ipotecaria fissa di 200 euro
  • L’imposta catastale fissa di 200 euro

D) E tu acquisti la tua seconda casa non di lusso:

Pagherai:

  • L’IVA sull’acquisto del 10%
  • L’imposta di registro fissa di 200 euro
  • L’imposta ipotecaria fissa di 200 euro
  • L’imposta catastale fissa di 200 euro

E) E tu acquisti la tua casa di lusso:

Pagherai:

  • L’IVA sull’acquisto del 22%
  • L’imposta di registro fissa di 200 euro
  • L’imposta ipotecaria fissa di 200 euro
  • L’imposta catastale fissa di 200 euro

 

CASO IN CUI IL VENDITORE È UN’IMPRESA NON COSTRUTTRICE

Pagherai come nei casi A) e B)

UMBERTO PETROSELLI

Tavola disegno 13 100

LA TUA E’ UNA CASA SICURA?

Come riconoscere patologie strutturali pericolose

Gli edifici e tutte le costruzioni in genere hanno un comportamento analogo al corpo umano e come il corpo umano devono essere curati e tenuti sotto controllo.
Quando siamo malati chiamiamo il medico perché faccia la sua diagnosi e prescriva la cura, così quando una costruzione presenta anomalie quali lesioni, spostamenti e deformazioni dobbiamo chiamare un ingegnere che possa risalire alle cause, valutarne la gravità, prescrivere gli interventi necessari ad eliminare la causa e conseguentemente il pericolo.
Camminiamo eretti perchè siamo sostenuti dallo scheletro, così un edificio ha una struttura portante che ne assicura il sostegno  costituita da travi e pilastri, nel caso di un edificio in cemento armato, oppure da muri portanti e travi costituenti gli orizzontamenti, ossia i solai di calpestio, nel caso di edifici non più recenti.
Tosse, febbre, dolori vari sono i sintomi di malattie nell’uomo, così come lesioni, solai avallati, distacchi di materiale, ecc.  sono i sintomi di patologie strutturali che necessitano della visita di un ingegnere che, facendo seguito ad un primo esame obiettivo, monitori con idonei strumenti l’evoluzione nel tempo del dissesto.

EDIFICI ANTICHI
Prima del ‘900 le costruzioni erano tutte con struttura portante in muratura, sulla quale venivano appoggiati i solai, in legno o in ferro. La muratura era in pietrame, scapoli di tufo, con ricorsi di mattoni o, nei casi di qualità migliore, in mattoni pieni. La differenza tra i muri portanti ed i divisori era unicamente nello spessore, maggiore ovviamente per quelli portanti i solai.
Tuttavia, in questi vecchi edifici  bisogna essere molto accorti nello spostamento di tramezzi o nella loro eliminazione in quanto con il tempo i solai, generalmente in ferro e quindi flessibili, pur se poggianti sulla muratura portante, subiscono un rilassamento venendosi ad appoggiare anche sui sottostanti tramezzi che svolgono così una funzione inizialmente non a loro demandata. L’eliminazione di questi tramezzi il più delle volte comporta la  formazione di lesioni sulle tramezzature del piano sovrastante.

IL CEMENTO ARMATO E LA MURATURA
Il cemento armato ha cominciato a diffondersi all’inizio del secolo scorso, inizialmente venivano costruiti in cemento armato solo i pilastri ed i solai lasciando la struttura perimetrale in muratura portante. Successivamente tutta la struttura viene fatta in cemento armato.
I più comuni difetti di una costruzione in cemento armato sono:

  1. Cedimenti delle fondazioni, in questo caso i muri presentano lesioni ad andamento curvilineo con la parte concava rivolta alla zona del cedimento
  2. Ferri con poco rivestimento, in questo caso i ferri subiscono più facilmente l’aggressione degli agenti atmosferici con l’ossidazione (formazione di ruggine) aumento di volume ed espulsione del copriferro.
  3. Strutture esili o debolmente armate, in questi casi si hanno deformazioni e lesioni che denotano una situazione di potenziale pericolo, come lo schiacciamento di un pilastro, e che pertanto richiedono, senza alcuna esitazione, l’intervento di un esperto. 

Per gli edifici in muratura i difetti più comuni riguardano la presenza di archi o volte spingenti realizzati senza tiranti, oppure tetti spingenti, murature realizzate a sacco con materiale scadente o con pietre non ammorsate o non adeguatamente squadrate. Questi ultimi casi sono estremamente pericolosi perché possono causare il rigonfiamento del muro ed il successivo crollo.

FENOMENI ANOMALI
Quindi al manifestarsi di fenomeni anomali è bene, pur senza allarmismi, chiedere l’intervento di un ingegnere esperto in strutture, in quanto un occhio profano non riconosce facilmente se un dissesto possa essere o meno pericoloso. Come per l’essere umano, che con gli anni ha le rughe, anche per le costruzioni ci sono segni del tempo che non sono pericolosi e con i quali bisogna convivere, ma solo un esperto ci può tranquillizzare su questo.

Anni fa, dopo il crollo di un fabbricato in Via Vigna Jacobini  si era parlato del “ Fascicolo del fabbricato” poi abbandonato, noi siamo dell’idea che il ripristino dell’obbligatorietà di questo strumento non potrebbe che portare benefici alla collettività.

D’altronde si chiede il bollino blu per le caldaie o fino a poco tempo fa anche per le macchine oltre  giustamente alla revisione degli autoveicoli e perché gli edifici dopo la loro costruzione sono abbandonati e nessuno monitora il loro stato di salute?

UMBERTO PETROSELLI

CASA SICURA

VOGLIO VENDERE CASA: SCRIVERE UN ANNUNCIO

PICCOLA GUIDA sulla vendita di un immobile (parte 2)

Eccoci di nuovo qui a parlare di come vendere la tua casa in modo autonomo.
Ti ho lasciato a riordinare tutta la documentazione necessaria per la vendita, ora passiamo a scrivere l’annuncio per poi pubblicarlo sui portali immobiliari. Prima cosa, hai messo in ordine casa? Se devi far venire un fotografo per immortalare il tuo Chester sul tuo bel tappeto persiano vintage, il buon costume vuole che i panni non debbano essere in giro, la tavoletta del bagno tirata giù e le serrande alzate… la luce è un fattore importante per valutare una casa e soprattutto per il lavoro del fotografo. Bene, tutto pronto, abbiamo le foto che devono essere di un numero sufficiente per far vedere tutte le stanze quindi almeno 10, 20 sarebbero ancora meglio.

DESCRIZIONE IMMOBILE
Ora passiamo a descrivere il tuo immobile, da dove si parte? Partiamo dall’ingresso e con uno stile descrittivo ma sintetico passiamo per salone, camere, bagni ecc. Se la tua casa ha dei dettagli da non sottovalutare come: infissi nuovi, impianto condizionamento, parquet, domotica e chi più ne ha più ne metta, MI RACCOMANDO di scriverlo. Non vogliamo creare l’effetto surprise alla prima visita perché ci interessa che chi entra dentro casa nostra sappia già cosa sta venendo a vedere, proprio per non perdere tempo e per far capire che il prezzo è motivato, se lo è davvero. Concludi l’annuncio con una descrizione della zona dove è ubicato l’appartamento perché potrebbe anche essere che chi cerca non conosce bene la zona come te, quindi non essere timoroso al riguardo: scuole, mezzi, banche, poste, palestre, supermercati. Tutto fa brodo.

DESCRIZIONE TECNICA
Ora passiamo alla nota dolente, perché ti ritroverai a dover compilare delle voci tecniche come: categoria catastale, rendita catastale, classe energetica, ecc. qui ritorniamo al discorso già affrontato e dovrai spulciare tra le tue carte per trovare queste informazioni. Inforca gli occhiali e vai.

CONCLUSIONE
Ottimo! Abbiamo concluso, ora premi il tasto INVIO e casa è online. Facile no?!
Peccato che ci siano tante altre case pubblicate, peccato che molti che pubblicano come privato sono agenzie che scelgono la politica del risparmio ma che hanno annunci molto più visibili del tuo perché pubblicano più info o più foto e anche perché sono del settore e sanno come scrivere un annuncio ad hoc.
Si lo sto per ridire, anche qui ci vengono incontro dei professionisti, non quelli che risparmiano, ma quelli che pagano abbonamenti sui portali e, anche solo per il tuo annuncio, l’extra visibilità.
Che vuol dire?!
Che se investo sul tuo immobile l’annuncio scritto da noi sarà sempre in pole position. Inoltre, lo condivido con un semplice click su tutti gli altri portali immobiliari in circolazione dove pago altrettanta extra visibilità e come se non bastasse lo pubblico anche sul mio sito istituzionale su cui investo per fare pubblicità.

Insomma, mi dispiace per te ma ancora una volta ho ragione nel dire che fare tutto da solo può essere meno costoso ma anche meno produttivo :)

UMBERTO PETROSELLI

GUIDA CASA VENDITA ANNUNCIO