LA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE
Il processo metodologico per l'accertamento documentale
La politica dello Studio Immobiliare PETROSELLI REAL ESTATE srls è quella di offrire servizi di elevata qualità e sicurezza, erogati direttamente e/o attraverso i propri partners con massimo impegno, serietà e garanzia. Per questo ad ogni immobile per il quale lo Studio riceve incarico per la vendita o per l’acquisto verrà predisposto, senza alcun onere economico per il cliente, “il fascicolo dell’unità immobiliare” che conterrà la Due Diligence dell’immobile in oggetto. La Due Diligence immobiliare è quel procedimento mirato a comparare l’impianto documentale e la normativa del settore immobiliare con lo stato di fatto dell’immobile in oggetto, ovvero quel processo metodologico finalizzato all'accertamento e riscontro tra lo stato documentale, le prescrizioni normative e lo stato di fatto con la quantificazione degli eventuali costi necessari per gli adeguamenti.
La Due Diligence affronterà vari aspetti:
- Con l’esame amministrativo si verificherà la titolarità del bene, l’esistenza di eventuali pesi o gravami insistenti sulla proprietà. L’attività prevede la ricerca presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari e presso il Catasto: degli atti di provenienza, la verifica del regolare censimento, la verifica di eventuali iscrizioni di ipoteche, la presenza di vincoli e servitù ed inoltre la sussistenza di contratti di locazione o d’uso degli spazi. La non conformità del titolo di provenienza può bloccare il trasferimento del bene, mentre altre eventuali irregolarità amministrative possono influire in fase di trattativa negoziale.
- L’esame catastale verifica la regolarità catastale degli immobili. Le eventuali difformità tra lo stato di fatto e i documenti registrati negli uffici erariali possono bloccare il trasferimento del bene. L’allineamento tra visure, mappe, schede, tipi mappali, frazionamenti, volture, etc. permette di rilevare possibili errori o carenze. È possibile regolarizzare eventuali difformità presentando agli uffici preposti apposite pratiche conformi allo stato di fatto.
- Il controllo urbanistico-edilizio serve per la verifica della regolarità degli immobili alla normativa urbanistico/edilizia. Verificato il titolo di proprietà dell’immobile, l’indagine può proseguire con la verifica della conformità rispetto agli strumenti urbanistici in vigore.
- Si procede inoltre al controllo della regolarità degli interventi edilizi svolti negli anni, attraverso l’analisi di documenti quali: convenzioni, concessioni, autorizzazioni edilizie, permessi di costruire, DIA, SCIA, condoni e sanatorie edilizie, certificato di agibilità/abitabilità. Le eventuali irregolarità edilizie, rilevate sotto forma di disallineamenti tra lo stato dei luoghi e quanto indicato nella documentazione, possono condizionare l’atto di trasferimento; esse, se di lieve entità, possono essere sanate con l’inoltro della richiesta di concessione in sanatoria o con la presentazione di una relazione asseverata da presentare al Comune.
Un nostro ingegnere procederà inoltre ad un accurato sopralluogo tecnico volto a individuare la presenza di eventuali problemi che condizionano lo stato d’uso, di conservazione e di salubrità dell’immobile, quali: infiltrazioni di umidità, percolazione d’acqua, distacco di intonaco, carbonatazione, oltre ad indagini strutturali di dettaglio finalizzate all’individuazione di eventuali quadri fessurativi e/o carenze costruttive. Verrà svolta altresì, con metodi non invasivi (ispezione visiva), una indagine ambientale in relazione al rischio ambientale presunto conseguente alla presenza di materiali pericolosi, inquinanti e/o dannosi all’interno degli immobili e/o degli impianti.
Al termine delle indagini e verifiche suddette verrà espresso ed inserito nel fascicolo dell’immobile un giudizio di conformità o non conformità ai requisiti normativi. In caso di non conformità verranno indicate le procedure e le voci di costo per ricondurre l’immobile ad uno stato di conformità sanando le difformità riscontrate.
UMBERTO PETROSELLI
