LA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE

Il processo metodologico per l'accertamento documentale

La politica dello Studio Immobiliare PETROSELLI REAL ESTATE srls è quella di offrire servizi di elevata qualità e sicurezza, erogati direttamente e/o attraverso i propri partners con massimo impegno, serietà e garanzia. Per questo ad ogni immobile per il quale lo Studio riceve incarico per la vendita o per l’acquisto verrà predisposto, senza alcun onere economico per il cliente, “il fascicolo dell’unità immobiliare” che conterrà la Due Diligence dell’immobile in oggetto. La Due Diligence immobiliare è quel procedimento mirato a comparare l’impianto documentale e la normativa del settore immobiliare con lo stato di fatto dell’immobile in oggetto, ovvero quel processo metodologico finalizzato all'accertamento e riscontro tra lo stato documentale, le prescrizioni normative e lo stato di fatto con la quantificazione degli eventuali costi necessari per gli adeguamenti.

La Due Diligence affronterà vari aspetti:

1. Con l’esame amministrativo si verificherà la titolarità del bene, l’esistenza di eventuali pesi o gravami insistenti sulla proprietà. L’attività prevede la ricerca presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari e presso il Catasto: degli atti di provenienza, la verifica del regolare censimento, la verifica di eventuali iscrizioni di ipoteche, la presenza di vincoli e servitù ed inoltre la sussistenza di contratti di locazione o d’uso degli spazi. La non conformità del titolo di provenienza può bloccare il trasferimento del bene, mentre altre eventuali irregolarità amministrative possono influire in fase di trattativa negoziale.
2. L’esame catastale verifica la regolarità catastale degli immobili. Le eventuali difformità tra lo stato di fatto e i documenti registrati negli uffici erariali possono bloccare il trasferimento del bene. L’allineamento tra visure, mappe, schede, tipi mappali, frazionamenti, volture, etc. permette di rilevare possibili errori o carenze. È possibile regolarizzare eventuali difformità presentando agli uffici preposti apposite pratiche conformi allo stato di fatto.
3. Il controllo urbanistico-edilizio serve per la verifica della regolarità degli immobili alla normativa urbanistico/edilizia. Verificato il titolo di proprietà dell’immobile, l’indagine può proseguire con la verifica della conformità rispetto agli strumenti urbanistici in vigore.
4. Si procede inoltre al controllo della regolarità degli interventi edilizi svolti negli anni, attraverso l’analisi di documenti quali: convenzioni, concessioni, autorizzazioni edilizie, permessi di costruire, DIA, SCIA, condoni e sanatorie edilizie, certificato di agibilità/abitabilità. Le eventuali irregolarità edilizie, rilevate sotto forma di disallineamenti tra lo stato dei luoghi e quanto indicato nella documentazione, possono condizionare l’atto di trasferimento; esse, se di lieve entità, possono essere sanate con l’inoltro della richiesta di concessione in sanatoria o con la presentazione di una relazione asseverata da presentare al Comune.

Un nostro ingegnere procederà inoltre ad un accurato sopralluogo tecnico  volto a individuare la presenza di eventuali problemi che condizionano lo stato d’uso, di conservazione e di salubrità dell’immobile, quali: infiltrazioni di umidità, percolazione d’acqua, distacco di intonaco, carbonatazione, oltre ad indagini strutturali di dettaglio finalizzate all’individuazione di eventuali quadri fessurativi e/o carenze costruttive. Verrà svolta altresì, con metodi non invasivi (ispezione visiva), una indagine ambientale in relazione al rischio ambientale presunto conseguente alla presenza di materiali pericolosi, inquinanti e/o dannosi all’interno degli immobili e/o degli impianti.

Al termine delle indagini e verifiche suddette verrà espresso ed inserito nel fascicolo dell’immobile un giudizio di conformità o non conformità ai requisiti normativi. In caso di non conformità verranno  indicate le procedure e le voci di costo per ricondurre l’immobile ad uno stato di conformità sanando le difformità riscontrate.

UMBERTO PETROSELLI