Chi può richiedelo e quali sono i requisiti

Come per tutti gli altri ecobonus, gli interventi devono rientrare in una specifica categoria per poter dare accesso alle detrazioni. Nel caso della domotica si parla di acquisto di prodotti che consentano il controllo a distanza di impianti di riscaldamento, climatizzazione, e produzione di acqua calda, attraverso computer, smartphone o tablet.

Le spese detraibili, fino a un massimo del 65%, riguarderanno sia l’acquisto sia l’installazione di dispositivi che devono:

• Mostrare attraverso canali multimediali i consumi energetici, mediante la fornitura periodica dei dati;
• Mostrare le condizioni di funzionamento correnti e la temperatura di regolazione degli impianti;
• Consentire l'accensione, lo spegnimento e la programmazione settimanale degli impianti da remoto.

Chi può beneficiare del bonus fiscale per la domotica?

Possono usufruire tutti i contribuenti privati residenti e non residenti in Italia ed i contribuenti titolari di impresa con Partita IVA che, a qualunque titolo, possiedono l'immobile oggetto dell'agevolazione.
Pertanto, la detrazione per la domotica al 65% spetta a:

• Persone fisiche: i titolari di un diritto reale sull'immobile e gli inquilini che hanno in comodato d'uso l'immobile
• Titolari di partita IVA esercenti arti e professioni
• Contribuenti con redditi d'impresa: persone fisiche, società di persone, società di capitali
• Associazioni tra professionisti
• Enti che non svolgono attività commerciale.

La detrazione spetta anche ai familiari che convivono con la persona che detiene o possiede l'immobile oggetto dell'agevolazione fatta eccezione per gli immobili strumentali all'attività d'impresa, arte o professione. Pertanto, il coniuge, i figli ed i parenti fino al terzo grado ed affini entro il secondo grado possono effettuare gli interventi domotici, pagarne le spese ed usufruire dell'agevolazione fiscale.

Un aspetto importante di questo ecobonus riguarda la possibilità di beneficiare dell’aliquota potenziata del 110% se i lavori di building automation verranno eseguiti contestualmente a uno degli interventi portanti, come l‘isolamento termico o la sostituzione dell’impianto.

Si può fare richiesta fino al 31 dicembre 2021, ricordando che sono detraibili anche le spese per la dismissione degli impianti precedenti e quelle relative alle prestazioni professionali.

UMBERTO PETROSELLI

Le abitudini che riducono il consumo energetico

Ci sono diverse abitudini che possono ridurre il consumo energetico nella tua casa. Di seguito, ecco qualche consiglio per non temere più le bollette!

Non lasciare i tuoi dispositivi in stand-by né collegati alla presa quando non è necessario
Un dispositivo in stand-by consuma molto più di quello che si può immaginare; lo stesso vale per gli apparecchi che lasciamo collegati alla presa quando non ne abbiamo bisogno.

Prediligi la doccia al posto della vasca
Per riempire una vasca da bagno standard sono necessari circa 150 litri d’acqua, durante una doccia se ne consumano all’incirca 15.

Non utilizzare la lavatrice o la lavastoviglie a meno che non siano piene
La quantità di energia consumata per una lavatrice o una lavastoviglie piena solo per metà è la stessa del funzionamento a pieno carico.

Non dimenticare le lampadine accese
Prendi la buona abitudine di fare un controllo della casa prima di andare a dormire o uscire e assicurati che tutte le luci siano spente. Un’ottima soluzione potrebbe essere l’installazione di sensori di presenza, che, regolando in modo automatico l’accensione e lo spegnimento delle luci nelle stanze meno utilizzate o negli ambienti di passaggio, come i corridoi ad esempio permettono di risparmiare energia.

Acquista elettrodomestici di classe A
Un’altra mossa intelligente per risparmiare energia nella vita quotidiana con gli elettrodomestici può essere prediligere modelli in classe A++ o A+++, che assicurano consumi inferiori e maggiore efficienza.

Seguendo queste buone pratiche, il risparmio in bolletta è garantito e inoltre la tua casa sarà sempre più green!

UMBERTO PETROSELLI

14 Passi per seguirti nella tua proposta

Certo, sei libero di farlo, ma…ATTENZIONE AI PASSI FALSI perché dopo non si potrà tornare più indietro ed i problemi potranno essere tanti.
Come puoi immaginare il primo consiglio che ti diamo è quello di pensarci bene e nel dubbio venire da noi, dove troverai professionalità, competenza e puntualità, oppure di rivolgerti alla tua agenzia di fiducia, ma se pensi di farcela da solo allora permettici di darti alcuni consigli riguardanti le verifiche che devi fare prima di firmare la proposta di acquisto.

Entriamo nel dettaglio:

1. Per prima cosa devi farti dare da colui che si presenta come proprietario dell’immobile che vorresti acquistare il titolo di provenienza, che può essere un rogito, una successione o una donazione, accompagnato da un suo documento personale.
   
   
2. A questo punto si necessita una verifica in Conservatoria (oggi denominato Ufficio di pubblicità immobiliare) per verificare che non vi siano trascrizioni successive.
   
   
3. Devi capire se la superficie indicata dal venditore riguarda la superficie calpestabile o quella commerciale. La differenza non è trascurabile. Per una verifica fai riferimento alle istruzioni.
   dell’Agenzia del Territorio, banca dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) “Istruzioni per la determinazione della consistenza degli immobili per la rilevazione dei dati dell’Osservatorio del mercato Immobiliare”.
   
   
4. Nel caso che il titolo provenga da una donazione o se nei venti anni precedenti risulta esserci stata una donazione bisogna verificare che dalla data della donazione siano passati venti anni e che il donante sia deceduto da oltre dieci anni.
   
   
5. Fai una verifica urbanistica e catastale, a tal fine è bene incaricare un tecnico (geometra, ingegnere o architetto). Il tecnico verificherà se lo stato di fatto è conforme sia alle planimetrie depositate in catasto che a quelle estraibili dall’archivio comunale. In caso di difformità sanabili il proprietario dovrà procedere di conseguenza alla sistemazione delle difformità. Se la difformità non risulta sanabile ed è impossibile la sua eliminazione dovrai ritornare sui tuoi passi abbandonando quell’immobile. Da ciò puoi capire l’importanza di queste verifiche.
   
   
6. Nel caso che le precedenti verifiche abbiano dato esito positivo e vai avanti sempre più deciso per l’acquisto dell’appartamento un’altra informazione che dovrai chiedere al proprietario è lo stato degli impianti. Infatti, è importante sapere se gli impianti sono o non sono a norma. Il fatto che non siano a norma non pregiudica la vendita ma è bene che tu lo sappia per regolarti sull’offerta economica che dovrà tenere conto dell’eventuali spese a cui andrai incontro per la successiva messa a norma. Se il proprietario dichiara impianti a norma allora ti dovrà consegnare anche le relative documentazioni di conformità.
   
   
7. Un altro documento che dovrai richiedere al proprietario è l’APE ossia l’attestato di prestazione energetica redatto da un tecnico abilitato. Detto certificato, dal quale emerge la classe energetica di appartenenza dell’unità immobiliare e quindi il consumo energetico verrà chiesto obbligatoriamente dal notaio in fase di rogito.
   
   
8. Ora è il momento della liberatoria dell’Amministratore del Condominio, ossia lo stato dei pagamenti delle quote condominiali da parte del venditore con la dichiarazione dell’Amministratore che le spese del venditore risultano saldate fino alla quota dovuta al giorno del passaggio di proprietà. È bene che il venditore abbia saldato ogni debito con il Condominio in quanto la legge vigente prevede una responsabilità solidale dell’acquirente con il venditore nei confronti del condominio anche per le spese da quest’ultimo non pagate.
   
   
9. Altra verifica da fare riguarda la presenza o meno di ipoteche. Devi sapere che esistono ipoteche di diverso tipo, volontarie, legali, giudiziali. In caso di presenza di una ipoteca e sai come proseguire bene in caso contrario devi avere l’aiuto di chi può consigliarti come procedere per evitare spiacevoli situazioni future.
   
   
10. Nel caso di presenza di un residuo mutuo e quindi di una ipoteca volontaria ancora presente bisognerà concordare con il proprietario se provvederà lui stesso all’estinzione del mutuo antecedentemente al rogito o se si procederà ad un accordo con la banca e quindi ad un pagamento al venditore inferiore che tenga conto della parte di mutuo residuo.
    
    
11. Devi prestare la massima attenzione nel caso che il venditore sia un soggetto fallibile in quanto con un’azione di revocatoria dell’atto di vendita da parte di eventuali creditori del venditore puoi vederti tolto l’immobile acquistato diventando tu nuovo creditore del proprietario venditore dell’immobile.
    
    
12. È bene sapere che se il venditore è un’impresa costruttrice la stessa, per legge (n.112 del 2005), deve rilasciare una fideiussione che ti garantisca in caso di fallimento.
    
    
13. Verificare se l’immobile sia soggetto a vincoli o ricada in zona vincolata in quanto ciò potrebbe comportare eventuali problematiche in caso di una successiva fase di lavori di ristrutturazione che volessi eseguire.
    
    
14. Se l’immobile che vorrai acquistare è stato realizzato in edilizia agevolata (ex lege n.167/62) in forza di convenzione stipulata tra il costruttore e l’Amministrazione Comunale devi fare molta attenzione in quanto la Corte di Cassazione con la sentenza n. 18135 del 16.09.2015 ha distinto, ai sensi dell’art. 35 della legge 865/71, due ipotesi: a) Edilizia agevolata e convenzionata ex artt. 7 e 8 Legge 10/1977; b) Edilizia agevolata e convenzionata ex art. 35 legge 865/1971.
    Solo per gli immobili di edilizia agevolata e convenzionata ex artt. 7 e 8 legge 10/1977 non vi è l’obbligo, per i successivi venditori, di rispettare il prezzo stabilito dalla convenzione in quanto l’unico a rispettare il prezzo vincolato è solo il costruttore. Per gli immobili di edilizia agevolata e convenzionata ex art. 35 legge n. 865/1971 invece, secondo la Corte di Cassazione il vincolo si estende anche ai successivi venditori. È possibile affrancare gli immobili dal vincolo solo con apposita convenzione stipulata a richiesta del singolo proprietario pagando un prezzo di affrancazione. Come puoi capire devi verificare che il tuo immobile sia senza vincoli.

Se dopo questi 14 passi ti sei scoraggiato, passa in agenzia, anche solo per un consulto, sapremo come aiutarti 

UMBERTO PETROSELLI

Consigli pratici per una compravendita

Per poter attribuire un valore al nostro immobile ci viene in aiuto l’Estimo che è quella disciplina che fornisce gli strumenti metodologici per dare un giudizio di valore di un bene.
Qui non vogliamo fare una lezione di Estimo ma dare soltanto alcuni consigli pratici per arrivare più vicino possibile a determinare il più probabile valore che potrebbe essere attribuito al nostro immobile in una contrattazione di compravendita. E quindi fare una richiesta giusta che ci permetterà di vendere bene e prima il nostro immobile.

DIFFERENZA TRA VALORE E PREZZO

Abbiamo parlato di valore per distinguerlo dal prezzo. Infatti, il valore è una cifra che scaturisce da un giudizio, ossia è quella cifra che il perito estimatore ritiene congrua per quel bene in quel momento, ma che può variare nel tempo e nel luogo. Quindi per uno stesso bene possiamo avere diversi valori attribuiti da periti diversi, mentre il prezzo che è la quantità di denaro effettivamente pagata per un determinato bene è un dato certo ed è uno solo, invariabile nel tempo e nel luogo.
Quindi, attenzione, quando, da soli ed inesperti di stime, attribuiamo un valore al nostro immobile andando a esaminare le richieste pubblicizzate sui giornali o portali immobiliari per appartamenti ubicati in zona e che tra l’altro non conosciamo nei particolari, dobbiamo sapere che quelle richieste in denaro non sono i prezzi effettivamente pagati per quegli immobili ma sono solo le cifre che i proprietari vorrebbero raggiungere. Non si tratta quindi di parametri comparabili. A spanne e senza alcun valore scientifico si può dire che quegli immobili presi a paragone verranno venduti ad un prezzo del 15 - 20% in meno di quanto era stato richiesto.
Queste premesse sono necessarie per far capire che attribuire un valore ad un bene immobile non è una cosa da poter fare in quattro e quattr’otto, cosa che molte agenzie non professionali fanno mandando allo sbaraglio giovani inesperti, privi delle basilari nozioni estimative, ma in cambio con un grosso nodo alla cravatta…

L'ANALISI

Valutare in modo professionale un’abitazione, significa effettuare un’analisi specifica di mercato sulla stessa prendendo in considerazione il grado di finitura, l’età, il contesto, la vicinanza ai servizi e tutti quei fattori che incidono realmente sul proprio valore, oltre ovviamente all’esatto calcolo della superficie commerciale ed ai vari necessari controlli, quali quello urbanistico e catastale, dell’atto di provenienza della casa, la verifica di eventuali ipoteche, di vincoli o servitù, oltre al controllo della certificazione energetica. Tutte cose che soltanto un professionista serio e con esperienza può svolgere con la certezza di un buon risultato.
Oggi siamo in un momento più difficile che mai per l’immobiliare, se si fa una cattiva valutazione immettendo sul mercato un immobile con una valutazione eccessiva il rischio è che non si venderà mai.
Non di rado capitano in agenzia persone che dopo anni di tentativi di vendita del loro appartamento vengono da noi ormai esauste, il problema è che la loro richiesta era fuori mercato e non sarebbero mai riusciti a venderlo con la richiesta da loro avanzata. Di recente un cliente ha confessato che se avesse accettato una proposta un anno fa avrebbe venduto ad un prezzo superiore a quello di oggi.

IL METODO

Il metodo di stima si basa prima di tutto su un confronto del bene da stimare con altri analoghi, simili o uguali, dei quali siano conosciuti i dati economici di mercato (prezzi di compravendita e/o canoni di locazione), e l’aspetto economico o criterio di stima, nel nostro caso di compravendita è il valore di mercato, ossia il più probabile prezzo attribuito al bene in una libera contrattazione di mercato.
Per poter confrontare il nostro bene con beni simili dobbiamo per prima cosa fare l’analisi del bene da stimare e delle sue caratteristiche intrinseche ed estrinseche. Mediante il confronto con beni simili arriviamo ad un valore ordinario del bene, ossia ad un valore provvisorio basato sulle caratteristiche rappresentative del gruppo di beni nel quale abbiamo inserito anche il nostro bene.  Da questo valore provvisorio dobbiamo arrivare a quello definitivo tenendo conto di tutte le caratteristiche specifiche del bene che lo differenziano, in positivo od in negativo, dai beni del gruppo di appartenenza. Le differenze possono consistere in comodi o scomodi, aggiunte e detrazioni.

• I comodi e gli scomodi  sono caratteristiche  non direttamente valutabili in moneta  come per esempio una posizione favorevole, la distribuzione e la dimensione dei vani, la vista , la luminosità, l’esposizione, la facilità di trovare parcheggio, vicinanza di scuole e servizi, presenza dell’ascensore, ecc., mentre gli scomodi  sono i caratteri opposti, per esempio un piano abitativo basso, lo scarso senso civico e l’insicurezza urbana di un quartiere, cattiva manutenzione, un condominio con vari contenziosi, spese condominiali alte ecc. In caso di comodi o scomodi bisogna fare una correzione con una variazione percentuale del valore ordinario, o utilizzare per alcune caratteristiche dei coefficienti di differenziazione, come per esempio in relazione alla caratteristica del piano di un condominio avendo attribuito il valore unitario ai piani intermedi (dal secondo al penultimo) in considerazione del fatto che, statisticamente, la maggior parte degli immobili in condominio si trova nei piani intermedi e quindi il prezzo a mq. di zona si riferisce ad immobili in quelle condizioni, se l’appartamento è ad un piano diverso da quello ordinario bisognerà apportare una correzione con questi valori (superattico 1,1-1,2 - ultimo piano ed attico 1,05 – primo piano 0,95 – piano terra 0,90 – semi-interrato 0,75).
• Le caratteristiche straordinarie valutabili in moneta incidendo, in positivo o negativo, sul valore ordinario sono le aggiunte e le detrazioni.
  Le aggiunte sono quelle caratteristiche positive che risultano in più rispetto alla media (posto auto, cantina, soffitta, terrazzo, migliori rifiniture, migliore stato di manutenzione, presenza di impianti particolari rispetto alla media, mobili ed arredi, giardini ecc.)
  Le detrazioni sono ovviamente i caratteri opposti mancanti rispetto alla media (impianti non a norma, stato di conservazione inferiore alla media, ecc.)
  La valutazione delle aggiunte e detrazioni avviene a seguito di stima dei costi. In conclusione, bisogna tener presente che il nostro immobile è in competizione con altri simili nella stessa zona. Per ridurre i tempi di vendita ed evitare di vedere svalutare ancora di più il valore del proprio immobile utilizziamo un software che ci permette di comparare il tuo immobile con immobili simili dei quali conosciamo il reale prezzo di rogito avendo la possibilità di estrapolare l’atto notarile.

Troppe volte abbiamo sentito dire da alcuni clienti “io vendo ma non svendo” senza sapere che aver attribuito un valore fuori mercato non comporta altro che quell’immobile non si venderà e che quindi si svaluterà da solo.
Se volete vendere il prima possibile ma avete paura di fare degli errori contattateci per una consulenza gratuita.

UMBERTO PETROSELLI

PICCOLA GUIDA al risparmio

Oltre al prezzo per l’acquisto dell’appartamento ci sono altre spese delle quali devi tenerne conto per non rimanere senza soldi e con molti problemi. Per prima cosa devi sapere che andrai a pagare le imposte, che si differenziano in base a vari parametri.
I parametri sono diversi se la casa che stai per comprare è la prima o no, e se la stai acquistando da un privato o da un’impresa, ed in quest’ultimo caso se l’acquisti entro 5 anni dal termine dei lavori o trascorsi i 5 anni.
Bene, cerchiamo di chiarire in maniera semplice il CALCOLO DELLE IMPOSTE nei vari casi che si possono presentare.

CASO IN CUI IL VENDITORE È UN PRIVATO O UN’IMPRESA che vende dopo cinque anni dall’ultimazione dei lavori

A) E tu acquisti la tua prima casa non di lusso:

Pagherai:

• L’imposta di registro pari al 2% sul valore catastale dell’immobile e non sul prezzo che pagherai per l’acquisto (poi vedremo come si calcola il valore catastale)
• L’imposta ipotecaria fissa di 50 euro
• L’imposta catastale fissa di 50 euro

B) E tu acquisti la tua prima casa di lusso o non prima casa:

Pagherai:

• L’imposta di registro pari al 9% sul valore catastale dell’immobile e non sul prezzo che pagherai per l’acquisto (poi vedremo come si calcola il valore catastale)
• L’imposta ipotecaria fissa di 50 euro
• L’imposta catastale fissa di 50 euro

CASO IN CUI IL VENDITORE È UN’IMPRESA che vende nei primi 5 anni dall’ ultimazione dei lavori

C) E tu acquisti la tua prima casa non di lusso:

Pagherai:

• L’IVA sull’acquisto del 4%
• L’imposta di registro fissa di 200 euro
• L’imposta ipotecaria fissa di 200 euro
• L’imposta catastale fissa di 200 euro

D) E tu acquisti la tua seconda casa non di lusso:

Pagherai:

• L’IVA sull’acquisto del 10%
• L’imposta di registro fissa di 200 euro
• L’imposta ipotecaria fissa di 200 euro
• L’imposta catastale fissa di 200 euro

E) E tu acquisti la tua casa di lusso:

Pagherai:

• L’IVA sull’acquisto del 22%
• L’imposta di registro fissa di 200 euro
• L’imposta ipotecaria fissa di 200 euro
• L’imposta catastale fissa di 200 euro

CASO IN CUI IL VENDITORE È UN’IMPRESA NON COSTRUTTRICE

Pagherai come nei casi A) e B)

UMBERTO PETROSELLI